Le Blog de Saint-Denis

Un projet destructeur contre l'ilot 8 et l'ensemble de la ZAC Saint-Denis Basilique

Bénédicte Chaljub — 2026-01-15T21:24:22Z

L'ilot 8 réalisé par Renée Gailhoustet dans la ZAC Saint-Denis Basilique (1976-1986) est l'objet d'un projet NPNRU de dénaturation urbaine complète qui est en passe de se concrétiser rapidement, malgré notamment l'opposition exprimée depuis 2017 par les habitants, les architectes-auteurs d'origine et d'autres personnalités extérieures du milieu architectural. 167 locataires sont signataires d'une pétition qui refuse la résidentialisation (sur 180 appartements).

Un projet de résidentialisation irrémédiable à l'échelle urbaine

Dessiné par l'agence de Bruno Fortier et mené par la ville, Plaine Commune Habitat, le bailleur associé, ce projet de rénovation ambitionne une « requalification des espaces publics » au rez-de-chaussée et sur dalle qui est avant tout une résidentialisation de l'îlot 8, suscitant de fait celle des îlots voisins, malgré l'échec patent de celle-ci dans les îlots de Roland Simounet et en partie dans l'îlot des Deroche. La résidentialisation de l'ilot 8 aboutirait non seulement à dénaturer l'esprit d'origine de cette architecture qui a su contrecarrer la mono-fonctionnalité programmatique envisagée à l'époque, mais aurait aussi pour impact d'invalider le principe urbain original sur l'ensemble de la ZAC Basilique, et ce, à proximité d'un édifice classé.

Le conseil municipal de Saint-Denis a ainsi acté en novembre 2025 le déclassement de ses espaces publics intérieurs sur dalle ; des permis de construire/démolir ont été déposés pour détruire ou encapsuler les six escaliers et les passerelles reliant l'ilot 8 aux autres ilots (voir photographies) ; la démolition des escaliers comprend la fermeture des porches inhérents. Ces permis concernent également la transformation du fonctionnement de certains halls dans leur rapport à la dalle supérieure, la dépose des verrières. Les escaliers permettent d'accéder à la dalle mais aussi de desservir des services publics (crèche, laboratoire médical). L'ilot 4 de Jean et Maria Deroche est également concerné.
Ce projet dont les principes sont irréversibles, vont définitivement altérer le projet urbain de Renée Gailhoustet, et ce faisant, de l'ensemble de la ZAC Saint-Denis Basilique.

Passage dupons

Place du Caquet/Escalier Sud/Détail

Place du Caquet/Escalier Sud

Passage Balnqui

Place du Caquet

Sculptures Marc Charpin

Escalier place du Caquet Conception et Sculptures Marc Charpin

Place du Caquet

Passage Albert Walter

Passage de l'ancienne Tannerie

Rue Blanqui

Passage Dupond

Escalier place du Caquet/Charpin

Passerelle vers l'îlot 4

Passerelle vers l'îlot 9

Parallèlement, la validation prochaine par la ville même d'un Site Patrimonial Remarquable sur l'ensemble de la ZAC et au-delà, et la demande d'un label Architecture Contemporaine Remarquable pour l'ensemble de la ZAC par la DRAC Île-de-France, entrent en contradiction complète avec ce projet destructeur.

Le principe urbain inédit de sols publics superposés de Renée Gailhoustet

Renée Gailhoustet (1929-2023) a œuvré sa vie durant pour le logement populaire, le logement social et ce, en banlieue. Elle a initié son activité à partir du milieu des années 1960 à Ivry-sur-Seine avec près de 800 logements. Inspirées par les manifestes urbains de Toulouse-le-Mirail (architectes Candilis, Josic, Woods 1961-1972) et de la Villeneuve de Grenoble (architectes AUA 1971-1974), ses réalisations ainsi que celles de Jean Renaudie ont déployé des architectures continues alliant l'échelle architecturale à l'échelle urbaine, avec des circulations piétonnes continues, appelées les « promenées ».

Elles sont définies à Ivry-sur-Seine : « toute l'organisation du centre-ville repose sur une multiplicité de cheminements piétons qui transforme la vue du centre-ville en une agréable promenée pédestre […] [en évitant] […] la dissociation verticale des axes de circulation principaux [et] […] permettant une appropriation totale de l'espace urbain ». Ces propositions sont présentées comme des alternatives inédites aux grands ensembles, et intègrent des programmes pour accompagner les logements : commerces, équipements publics. Renée Gailhoustet a toute sa vie durant recherché la convivialité urbaine en développant ces espaces dédiés aux piétons malgré les contraintes programmatiques et de circulation automobile.

La commande de l'îlot 8 offre à Gailhoustet la possibilité de prolonger et de magnifier l'expérience d'Ivry-sur-Seine à seulement quelques années d'intervalle. A Saint-Denis, la « dalle » est imposée dans trois îlots pour répondre à des nécessités programmatiques, et à trois architectes de la même génération : l'îlot 4 dessiné par les architectes J. et M. Deroche comprend des logements sur une grande surface commerciale, des réserves, des boutiques, des bureaux ; l'îlot 8 conçu par Gailhoustet intègre des logements et une galerie commerciale ; et enfin l'îlot 9 dessiné par Gaussel est constitué par des logements et des commerces. Dans le plan général de la ZAC, ils sont accessibles par des escaliers et reliés par des passerelles ou des ponts piétons en partie habités. L'architecte affirme la présence de ces liaisons verticales, comme des évènements architecturaux, à l'échelle monumentale ; les escaliers sont véritablement dessinés comme des sculptures (et non pas des éléments industriels), et parfois conçus par des artistes (celui du sculpteur Marc Charpin).

L'îlot 8 est dès le départ pensé en terme d'« architecture de niveaux », de façon stratigraphique, ce dont témoigne la dénomination même des plans et ce qu'illustrent les nombreuses représentations en coupe retrouvées dans le fonds d'archives versées. Forte de son expérience à Ivry-sur-Seine, et contrairement à son voisin immédiat de l'îlot 4, Gailhoustet incorpore la contrainte de la dalle, qui abrite l'ensemble de la galerie commerciale, dans un ensemble échelonné en gradins continue franchissant en pont habité la voie Albert Walter, logique qui contamine l'îlot 9 de Gaussel.

La singularité du travail de Renée Gailhoustet est de proposer des circulations publiques en rez-de-chaussée tout aussi bien que des circulations publiques en hauteur. Au rez-de-chaussée, les « galeries-rues », « passages », bordés de boutiques en lien avec la grande surface de l'îlot 4, le marché existant et le métro, devaient être structurées dans les premiers scénarios proposés par des structures en arcades (non réalisées). Pour autant, le principe reste : l'îlot 8 devient ouvert et praticable par le piéton développant ainsi des promenades publiques basses et hautes, accessibles à toutes et tous, reliés aux autres ilots. L'intérêt des parcours en hauteur est d'offrir des vues sur la Basilique et sur le quartier ancien conservé. Ce faisant, l'architecte renoue avec le foisonnement des pcheminements dans les villes médiévales qui restent pour elles des références incontournables.

L'architecte décrit l'opération en ces termes : « l'îlot dont nous avions la charge constitue un relais entre l'ancien marché et le nouveau supermarché. Des rues intérieures traversent le bâtiment : le passage du Saulger et celui de l'ancienne Tannerie. Elles desservent les commerces et les logements qui les surplombent. A la mono fonctionnalité d'un mail commercial, elles opposent l'image d'un parcours dans le bâti, multiplie les cheminements possibles entre les voies et les places alentour » (RG). Dans un texte non publié sur Saint-Denis, elle explique qu'« il nous faut maintenir le caractère public de tous les passages, et leur traitement obligatoirement distinct d'un ‘mail' commercial » (Renée Gailhoustet « Saint-Denis, note sur les circulations dans l'îlot 8 »).

Cette pensée urbaine originale et inédite en France se distingue nettement des solutions sur dalles de ses prédécesseurs tel le Front de Seine ; Renée Gailhoustet la déploie dans le centre-ville d'Ivry-sur-Seine, également à La Maladrerie à Aubervilliers où ces espaces fonctionnent toujours en l'état, sans qu'il y ait besoin de les fermer.

Le rôle stratégique des halls

Ce réseau de promenades, véritable « parcours dans le bâti », est aussi rendu possible par les halls d'accès sur deux niveaux de distribution des logements, dont la configuration n'est pas un détail, au contraire. Ils participent de la logique générale de circulation piétonne. La spécificité hors du commun de leur traitement vaut d'ailleurs à Renée Gailhoustet d'être publiée dans la revue AMC en octobre 1991 dans un article consacré au sujet. Il s'agit pour elle de « s'intéresser aux typologies urbaines et au rôle du hall d'immeuble à l'échelle du quartier plutôt qu'en lui-même ». Ici, pour ce faire, « les logements sont distribués par plusieurs halls qui ont en commun de communiquer à la fois avec le rez-de-chaussée commercial et avec l'accès plus secret ouvert au niveau jardin surélevé. Dans chaque hall sont ménagées des sur-hauteurs autorisant des vues plongeantes qui mettent en relation les deux niveaux d'accès » (Jean-Pierre Ménard, « Les halls d'immeubles »).

Aussi renverser le fonctionnement de certains halls reviendrait également à renforcer encore la dénaturation du projet d'origine. Par ailleurs, le journaliste Pierre Ménard fait le constat, à Ivry, ou à Saint-Denis qu'aucun hall de Renée Gailhoustet ne donne directement sur la rue, comme l'entend le réaliser aujourd'hui le projet en cours sur l'ilot 8…

Ce projet atteindra donc l'intégrité et la cohérence de l'ilot 8, aussi bien à l'échelle générale (urbaine) qu'à l'échelle architecturale, plastique, qu'à l'échelle de ses détails dans le cadre d'interventions irréversibles et complètement contraires à la pensée de l'architecte, pourtant aujourd'hui largement reconnue, y compris à l'étranger.

Renée Gailhoustet a reçu en 2022 le Prix de la Royal Academy de Londres (Royaume-Uni) et les services du Ministère de la Culture lui ont très récemment décerné le prix d'honneur du Grand prix national de l'architecture. Renée Gailhoustet a œuvré pour le logement social et les classes populaires en leur offrant des logements hors du commun, rarement égalés depuis : surfaces généreuses, doubles-hauteurs, décalage de niveaux, grandes ouvertures apportant de la lumière, plans ouverts, terrasses-jardins. Plusieurs de ses ensembles bénéficient aujourd'hui de reconnaissances ou de protections patrimoniales : La Maladrerie et le Liégat ont reçu le label Architecture contemporaine remarquable, ACR (2008 et 2022) ; la tour Raspail de logements sociaux à Ivry-sur-Seine est inscrite au titre des Monuments Historiques (2021) ; un dossier d'inscription au titre des Monuments Historiques d'une partie de la Maladrerie à Aubervilliers est actuellement en cours.

Bénédicte Chaljub, 14 janvier 2026.

Bénédicte Chaljub est architecte, historienne spécialiste du XXe siècle, maîtresse de conférence et co-présidente de l'association "Les ami.e.s de l'ilot 8".

Ilot 8 Basilique. Un ilot bien entouré, des habitants soudés

Hélène Degoy — 2025-07-09T08:06:10Z

Ce fut une bien belle journée le dimanche 15 juin pour l'ilot 8. La météo avait décidé d'être clémente après les orages et avant le coup de chaleur. Un air frais, des nuages passent et font de l'ombre à la soixantaine de personnes dont la moitié de locataires, réunie en cercle sur la dalle faute d'un accès à la Maison Jaune, le local commun résidentiel fermé par le bailleur. Récit d'une habitante de l'ilot 8.

La dalle de l'ilot 8 Basilique est décorée de banderoles, d'affiches, de slogans pour rappeler la mobilisation en cours. « Oui à la réhabilitation tout de suite des logements, Non à la résidentialisation imposée de l'îlot 8 ». Un riche débat s'engage avec les architectes, urbanistes, invités dont Guy Naizot, concepteur de la ZAC, Bernard Sirkis de la revue « Construire », ou encore Sébastien Radouan, historien de l'architecture du logement social et Xavier Dousson de l'association Docomomo (Conservatoire du patrimoine de l'architecture contemporaine).

Katherine Fiumani et Gilles Jacquemot sont intervenus aussi pour rendre compte de la lutte qu'ils ont mené avec succès à Aubervilliers pour la Maladrerie avec l'association « Jardins à tous les étages ».
Les choses bougent donc à l'Ilot 8. Un dimanche au soleil. Des dizaines de locataires et d'autres habitants de Saint-Denis discutent au pied des logements et dialoguent avec architectes et historiens venus les soutenir et défendre le travail architectural de René Gailhoustet. Ce n'est pas banal.

Ils s'interrogent : pourquoi la mairie ne recule-t-elle pas malgré la mobilisation de ces derniers mois ?

C'est que l'Ilot 8 est une « pépite foncière » explique Bernard Sirkis de la revue Construire, qui a travaillé dans le milieu du renouvellement urbain proche de l'ANRU et milite aujourd'hui à Stop Démolitions. Bel immeuble atypique d'une architecte pionnière. Situation en centre-ville, banlieue proche, une cible potentielle de Parisiens de milieux intermédiaires qui ne peuvent plus se loger à Paris. « Beaucoup de communes autour de nous se sont gentrifiées : Saint-Ouen, Pantin... ».

« C'est souvent ce qui les motive à signer la pétition, presque tous »

Saint-Denis est restée une ville populaire. C'est le choix qui avait été fait par la municipalité au lendemain de la guerre de rénover en logeant la population modeste au centre ville. « Mais pas pour faire une ville de pauvres, mais une ville sans expulsion et sans ghettoïsation, en faisant le choix d'un habitat social de grande qualité, ayant une « valeur humaine ». se souvient Guy Naizot l'architecte coordonateur de la ZAC Basilique.

« Aujourd'hui, explique Bernard Sirkis, l'Etat organise la destruction de milliers de logements sociaux. Reconstruction en accession, logement-marchandise, avec les pauvres chassés en de lointaines banlieues. »

Baisse draconienne des subventions aux HLM puisqu'on finance la guerre, il faut trouver de l'argent. Alors on augmente les loyers, on vend le patrimoine, on casse les bâtiments au profit des promoteurs. Dans ce contexte Ilot 8 est un trésor et une pépite : nous jouissons d'une situation exceptionnelle qui attire les convoitises et nous met en danger. Il faut absolument faire partir les pauvres, les immigrés.

Les militants du collectif le disent : « Au porte à porte tous les locataires rencontrés savent que le maire veut les expulser. Pas besoin d'expliquer, c'est connu de tous, un savoir de base, un lieu commun, c'est souvent ce qui les motive à signer la pétition, presque tous ».

Mais c'est difficile. La mairie s'arcboute, malgré cette quasi unanimité des habitants qui se font entendre aujourd'hui : « On n'habite pas bien »…Ils disent le chaud, le froid, les moisissures, les infiltrations, la saleté, le renoncement à assurer l'hygiène, l'abandon. Le désespoir n'est pas loin.

« Ce sont les mêmes mots chez nous » et aussi partout où l'ANRU mène sa politique constate Gilles Jacquemot, architecte et habitant de La Maladrerie à Aubervilliers. « En 2021, ils voulaient résidentialiser en supprimant la moitié des cheminements », raconte Katherine Fiumani elle aussi architecte et habitante à La Mala. « Mais en 2024 on a gagné, tout a été annulé : La lutte, comme l'architecture, nous est commune ».

« Il faut des alliés, se faire soutenir »

Claudia, de l'ilot 8 a raconté cette lutte du Collectif depuis 10 ans, « qui nous a renforcés en nous apprenant à nous défendre ». Et Jean-Marc, du DAL, la mobilisation sur les charges qui a permis de restituer 80 000€ aux locataires de l'ilot 4. « Il faut faire attention aux fausses solutions. Un sombre diagnostic d'avant-projet bidonné et la sécurité qui sert de prétexte pour fermer la dalle » estime Hélène.

« Ça tenterait bien un locataire, mais il ne veut pas des charges qui iraient avec cette résidentialisation, reconnaît-il, alors finalement il a signé lui aussi la pétition ».
« D'autant que la résidentialisation déjà réalisée à l'Îlot 4 où on a posé des grilles, n'a rien apporté » ajoute un locataire voisin, « si ce n'est de la prostitution. Finalement la situation est pire sur le plan de la sécurité, l'expérience a été faite et elle est partout la même. D'ailleurs les grilles restent ouvertes, c'est une dépense pour rien. »

Fred fait le point avec précision sur ce qui est prévu pour la rénovation des appartements, mais « Attention aux faux engagements », prévient Nelly, de la CNL, dans telle cité les gens n'ont jamais vu les volets promis et ils déplorent la mauvaise qualité des équipements bon marché, il y a des malfaçons partout à PCH ».

« Parce que la mairie s'arcboute, la seule lutte locale n'est pas payante », prévient Guy Naizot. « Il faut des alliés, se faire soutenir. » Entre collectifs en lutte d'abord, et aussi par les architectes présents, (par exemple Docomomo, association pour la préservation de l'architecture contemporaine), et aller chercher l'aide des sociologues « pour une lutte urbaine, refuser que Saint-Denis devienne une résidence de riches », qu'on « liquide la ville des pauvres ».

Justement il y a du nouveau. Serge Renaudie, architecte du projet contesté qui s'est courageusement invité, assure que le projet a changé,« rien d'irréversible » ne devrait avoir lieu. Mais il invoque de nouveaux motifs, dérisoires, pour justifier la casse du grand escalier desservant la dalle vers la Place Jean-Jaurès. Une histoire de tuyaux d'évacuation pour un restaurant voulu par le maire. « Nous, on n'en veut pas, avertit Pascale, arrêtez de vouloir pour nous, à notre place ». Un maire et un bailleur déconnectés qui n'écoutent pas les habitants.

« Ailleurs c'est pareil, constate Claudie, de l'association des Riverains du Parc Marcel Cachin : on refait le parc et on le ferme aux riverains en étant sourd à leurs protestations, on fait une croix sur leur histoire et leurs cheminements. »

Il y a des mensonges aussi, les pompiers sont instrumentalisés pour la fermeture des passages et le retournement des halls. La mairie leur ayant annoncé la transformation future de la galerie commerciale en centre commercial fermé, ils sont bien tenus d'adapter les mesures de sécurité. Tant pis pour les milliers d'usagers du métro condamné à des détours absurdes et malcommodes. Mais aux locataires, on a raconté que ce sont les pompiers, à l'avis incontestable, qui sont demandeurs.

Alors aujourd'hui où en est-on ?

Pas d'information officielle. Certains escaliers sauvés, mais on ne sait pas lesquels, d'autres condamnés, les passerelles on ne sait pas. Le commerce Bao ne sera peut-être pas rogné d'un côté et agrandi de l'autre comme prévu, le Chemin des Poulies resterait tel qu'il est. C'est illogique. Si le principe d'aucune irréversibilité des travaux est posé, rien ne devrait être démoli, ni escaliers ni passerelles.

L'Architecte des Bâtiments de France (ABF) a sans doute été sensible à la mobilisation et à l'argumentation. Il est peut-être impossible de détruire un « bijou » au vu et au sus du "monde de l'architecture et de la culture", ce serait la honte.

Ce qui sauvera l'Ilot 8, c'est la pugnacité et aussi le ramdam que le Collectif a fait autour de ce projet destructeur, les articles dans la presse, l'appel national. Pourtant en direction du collectif l'ABF reste muette alors que le Collectif souhaite un échange.

Mais quels que soient les reculs ou peut-être les premières victoires, si elles sont confirmées, même avec le respect de l'intégrité matérielle du bâtiment on ne serait qu'à mi chemin car « Si la reconnaissance patrimoniale est acquise mais que des espaces publics sont remis en cause, prévient Sébastien Radouan, historien de l'habitat populaire, on peut faire des balades urbaines pour les points de vue sur la ville et la Basilique, ça fait patrimoine mais on perd l'esprit. Résidentialiser c'est retirer de l'espace à la ville ».

Alors que les travaux en centre-ville sont engagés à marche forcée, il faut encore et toujours refuser résidentialisation et fermeture par quelque moyen que ce soit. C'est comme ça que Saint-Denis restera une ville monde et populaire, c'est son ADN et le choix audacieux par lequel elle reste digne de son passé prestigieux.

La parole des architectes et des locataires n'a fait qu'une et la promesse faite de rester en contact. L'ilot 8 reste bien entouré.

PS : La pétition a recueilli à ce jour 167 signataires sur les 185 locataires de l'ilot 8 Basilique.

La pétition ici "Saint-Denis Ilot8 en grand danger Patrimoine Habitat social Architecture Renée Gailhoustet" qui a recueilli près de 1000 signatures.

Dans le portfolio on lira avec intérêt le dossier consacré à l'ilot 8 de la ZAC Basilique par la revue "Construire".