« A quelques mois des municipales, la cinquième édition de notre baromètre de l’encadrement des loyers montre que ce dispositif plébiscité par les locataires, appliqué dans près de 70 communes, est respecté de manière très inégale par les bailleurs selon les territoires. Les résultats s’améliorent encore dans les grandes villes entrées récemment dans le dispositif en particulier à Montpellier (12 % seulement de loyers proposés au-dessus des plafonds légaux) Lyon-Villeurbanne (24 %) et Bordeaux (25 %). Résultat moyen et assez stable dans les deux villes précurseures du dispositif à Paris (31 %) et Lille (31 %). Les tendances sont en revanche inquiétantes en banlieue parisienne à Est-Ensemble (38 %) et surtout Plaine-Commune (59 %), avec une chute marquée du respect de l’encadrement depuis un an, et des niveaux de dépassement des loyers-plafonds inédits depuis le lancement de notre baromètre. »

C’est par ces lignes que s’ouvre le 5ème baromètre de l’encadrement des loyers que publiait, en ce début du mois de septembre, la Fondation pour le logement des défavorisés.

Pourquoi cet échec à Plaine Commune, pourquoi le territoire est à la traine ? Comment expliquer cela sinon par la faiblesse des moyens déployés, voire un manque de réelle volonté politique ? Si celle-ci s’est exercée, sans contestation possible, en matière de lutte contre l’habitat insalubre, elle n’est visiblement pas au rendez-vous pour rendre effectif l’encadrement des loyers. Le rapport pointe en particulier les communes de Saint-Ouen et Saint-Denis, où « se concentrent les annonces illégales. »

La Fondation émet l’hypothèse que « Plaine-Commune paie ici une communication tardive auprès du grand public sur le dispositif, si bien que les locataires connaissent très peu les procédures civiles et administratives pour faire respecter leurs droits. Il semble aussi que les services de l’Etat soient pour le moins passifs en cas de signalements, avec par exemple un délai de huit mois avant de prononcer une amende contre des bailleurs en tort. »

Vu d’ici, de Plaine Commune, de Saint-Denis, l’hypothèse n’en est plus une. On appréciera la réserve de la Fondation qui n’évoque que l’aspect « tardif » d’une communication que nous savons déficiente sinon inexistante.

Un « engagement tenu » dit-elle et …

On sait pourtant l’appétence, l’addiction même à la com de la part du maire-président, Mathieu Hanotin. Via un lien, sur le site de Plaine Commune, on peut accéder à celui de la Direction régionale et interdépartementale de l’Hébergement et du Logement qui permet, en renseignant plusieurs champs dont l’adresse du bien loué, de savoir s’il est conforme au loyer de référence (minoré ou majoré).

Mais qui consulte le site de Plaine Commune ? Qui, dans le moteur de recherche du site va jusqu’à lancer une requête « encadrement des loyers » permettant d’accéder au site de la Drihl puis au formulaire qui renseignera le locataire sur sa situation ?

Le déficit de communication en direction des habitants est patent alors que le sujet demandait – et demande toujours – une communication d’envergure, ciblée et de proximité. Sur Facebook, les réseaux et avec une diffusion massive en direction de l’habitat privé, via des structures associatives ou le maillage territorial qu’offrent les groupes scolaires. Mais rien.

L’encadrement des loyers a pourtant été présenté à plusieurs reprises comme un « engagement tenu » de la part de la municipalité en particulier par Katy Bontinck, la première adjointe, en charge, parmi ses nombreuses délégations, du logement.

Dès juin 2021, elle le fait savoir sur son profil Facebook. En juillet dernier, elle relayait une publication du Facebook de la ville sur le sujet. Le « bilan de mandat », mis en avant le 22 août dernier toujours sur son Facebook, n’y fait qu’une discrète référence en évoquant « la régulation du marché locatif privé » (encadrement des loyers et permis de louer).

On fait donc assaut de com sur un profil dit privé mais sans plus et surtout sans s’attarder à quelques mois de la fin du mandat sur les résultats concrets (car peu convaincants) faute d’une véritable volonté politique, faute de le faire savoir massivement, faute d’avoir construit les outils, faute de moyens conséquents pour rendre efficient l’encadrement des loyers.

… un post de Katy Bontinck, maladresse ou symptôme ?

Plus alarmant, plus inquiétant, l’élue en charge du sujet, a contrario de sa com, relayait sur sa page Facebook en décembre 2024 une annonce de colocation d’une chambre à Saint-Ouen pour la modique somme de… 740 euros.

Interpellée sur son post eu égard à l’encadrement des loyers, elle le supprimera. Un post d’autant plus regrettable que les colocations peuvent constituer un des moyens de contournement du dispositif. Un trois ou quatre pièces potentiellement loué par une famille n’aura pas le même rapport locatif que trois ou quatre chambres louées, ce qui est pourtant interdit.

D’autant que la pression est énorme tant par les étudiants à la recherche d’un bien à louer que par de jeunes actifs, célibataires ou en couple aux faibles ressources et contraints de se tourner vers cette solution. Dans un récent article du Monde, un responsable d’agence immobilière indiquait que « La Seine-Saint-Denis est un marché de report pour les étudiants parisiens qui prend de plus en plus d’ampleur, […] Un studio de 20 mètres carrés se loue 600 à 650 euros charges comprises à Aubervilliers ou à Saint-Denis. C’est facilement 100 à 200 euros de moins qu’à Paris, porte de La Chapelle […]. » La recherche de bien de ce type à Saint-Denis montre que les 600 ou 650 euros annoncés sont dépassés et que la moyenne est plutôt aux alentours de 700 euros.

Et ce sont sur les plus petites surfaces que se concentrent les annonces ne respectant pas l’encadrement des loyers..

Au-delà de ce qu’on voudra bien considérer, au mieux, comme une énorme maladresse de la part de la première adjointe et/ou comme le symptôme du manque de volonté politique sur le sujet, on attend des explications sur ces mauvais résultats, de la part des élus en charge. De Katy Bontinck elle-même, d’Adrien Delacroix, en charge de l’habitat et du foncier à Plaine Commune, du maire-président Mathieu Hanotin, tous trois signataires du document de présentation du Plan Local de l’Habitat.

Quels dispositifs de contrôle ont été mis en place par Plaine Commune ?

On y parle de la Brigade associative inter-locataires (BAIL) mais à quelle hauteur cette association extrêmement utile est-elle financée par Plaine Commune, par la ville ? Elle intervient à Plaine Commune et sur Paris 18ème mais dans quelle proportion ici et dans l’arrondissement parisien ? Le site de Plaine Commune indique qu’elle tient des permanences à la Maison de quartier de la Plaine.

Ces mauvais chiffres vont-ils conduire à renforcer le dispositif de contrôle à l’image de ceux mis en place dans d’autres villes et dont fait état le rapport de la Fondation : « La ville et la métropole européenne de Lille ont mis en place un site dédié au signalement des baux qui dépassent les plafonds de loyers, afin de les vérifier, de mettre en demeure les propriétaires et de les transmettre à la préfecture pour dresser des amendes. A Lyon, la métropole procède à des contrôles aléatoires sur les sites de petites annonces et auprès des agences immobilières et adresse les baux illégaux qui lui sont signalés sur le site Toodego à la préfecture qui fait preuve de réactivité. Elle finance également, avec la Fondation pour le Logement, la Brigade associative inter-locataires (BAIL) qui accompagne les locataires (qui se voient en moyenne rembourser près de 2 500 € chacun à l’issue de leur accompagnement). »

Une situation d’autant plus problématique que le 4ème baromètre de la Fondation soulignait déjà en 2024 les mauvais résultats de Plaine Commune : « Dans les autres villes, pour lesquelles nous disposons pour la troisième fois de données, le respect de l’encadrement est assez inégal, allant de 14 % d’annonces non-conformes à Montpellier à 32 % à Lille. Les tendances sont plutôt à l’amélioration par rapport aux années précédentes. Tout d’abord, à Lille, où l’encadrement s’applique depuis 2017, malgré une interruption en 2018-2019, le non-respect de l’encadrement passe de 43 % en 2022 à 32 % cette année. À Montpellier, pour la troisième année d’application, le taux d’annonces non-conformes passe de 37 à 14 %. Les territoires de banlieue parisienne voient le respect de l’encadrement stagner (Est-Ensemble) ou se détériorer (Plaine Commune) par rapport à l’an dernier. »

Qu’a t-Il été entrepris par la collectivité suite à cet alerte, au vu de cette tendance à la détérioration depuis lors malheureusement confirmée et accentuée ?

Encadrement des loyers et Plan Local de l’Habitat

D’une manière générale l’orientation adoptée dans le Plan Local de l’Habitat, défendue par le maire-président et les élus en charge depuis juin 2020, à savoir réduire la part de logement social conduit mécaniquement, en zone tendue, dense, aux portes de la capitale, à renforcer une tendance délétère, celle de l’offre et de la demande, celle de la loi du marché : la pression à la hausse sur les prix à la location dans le parc privé que le diagnostic qualifie pourtant de « social de fait ».

Le tout au moment de la plus grande crise du logement que connait le pays. L’encadrement des loyers, et compte-tenu du niveau de logements potentiellement indigne (PPI), le permis de louer (qui vient d’être étendu sur toute la ville) s’avèrent deux éléments correctifs indispensables.

« Le Programme Local de l’Habitat 2022-2027 se donne pour objectif « d’accompagner le développement de l’attractivité de Plaine Commune tout en répondant aux besoins locaux en matière de logements. » Voilà l’orientation.

Compte-tenu des prix pratiqués sur la capitale, du maillage en transports en commun à Plaine Commune, l’attractivité du territoire est naturelle d’autant, comme l’indique le diagnostic du PLH, que Saint-Denis et Aubervilliers sont les villes les plus abordables parmi les 29 communes limitrophes de la capitale.

Accompagner, dans ces conditions, le développement de l’attractivité de Plaine Commune n’est donc pas la chose la plus difficile. Répondre aux besoins locaux, pour ne pas dire sociaux, en revanche dépend beaucoup d’une orientation, de la nature politique des choix opérés.

La phrase est explicite : accompagner le développement de l’attractivité de Plaine Commune TOUT EN répondant aux besoins locaux en matière de logements.

Le diagnostic du PLH fait pourtant apparaitre l’importance des besoins sociaux de la population de Plaine Commune, besoins accrus ces dernières années compte-tenu du dynamisme démographique. Le diagnostic du PLH faisant état, à partir du chiffre de 2018 de 441 000 habitants à Plaine Commune, de 450 000 en 2021 et d’une projection en 2027 avec 510 000 habitants.

Dans ces conditions et compte tenu de la population de Plaine Commune, de ses moyens, de ses revenus, c’est d’une réévaluation de la part de logement social dans la programmation envisagée dont le territoire a besoin, d’autant qu’avec le blocage des salaires, du point d’indice des fonctionnaires, de l’inflation ; la réduction du pouvoir d’achat combinée à une remontée des taux d’intérêts grèvent les possibilités pour les ménages d’accéder à la propriété fut-elle sociale (et partielle) à travers le dispositif de BRS (Bail Réel Solidaire).

Faut-il le répéter sans cesse, 70% des Français sont, de part leurs revenus, éligibles au logement social. C’est dire le pourcentage écrasant de ceux qui, en famille, en couple, seul ou colocataires le sont à Plaine Commune.

Répondre aux besoins locaux, sociaux en matière de logements demeure une priorité. D’une manière ou d’une autre, sur certains points, on le sait, le marché se nourrit de l’attractivité territoriale.

Mais l’attractivité – qu’on pourrait qualifier de sociale avec des objectifs pérennes, seule apte à contrecarrer un turnover important sur Plaine Commune » – dépend de facteurs politiques, d’une orientation pleinement assumée qui vise à répondre à des besoins sociaux, aux attentes des habitants, en adéquation avec la population : qualité et périmètre du service public, du système éducatif, prise en charge de la petite enfance, politique en direction de la jeunesse, offre culturelle, cadre de vie favorable à la santé…

Autant de sujets, (la liste n’est pas close !) – socles d’une alternative en construction à la municipalité actuelle –, sur lesquels, les Dionysiens, les Pierrefittois seront amenés à se prononcer dans les mois qui viennent.

PS : Après l’extension de l’encadrement des loyers à près de 70 communes et depuis la loi du 13 juin 2025 aux zones tendues ultramarines, l’enjeu, pour la Fondation, est de pérenniser l’encadrement et de l’ouvrir à toutes les villes volontaires et d’inscrire ce dispositif dans une loi avant la fin officielle de l’expérimentation de l’encadrement des loyers prévue en novembre 2026.
La Fondation demande donc aux parlementaires de soutenir, ouvrir et prolonger cette politique sociale efficace, peu onéreuse pour les finances publiques et propose un ensemble de mesures :

→ Facilitation des recours des locataires abusés et prise en charge au maximum par la puissance publique du respect de l’encadrement pour que cela ne repose pas que sur les démarches des locataires
→ Obligation d’enregistrement des logements locatifs (montant des loyers, superficie, type de bail, DPE..) par les propriétaires

→ Rallongement de trois mois à trois ans du délai pour les locataires pour contester leur complément de loyer
→ Définition plus stricte du complément de loyer et plafonnement de son montant
→ Augmentation du montant des amendes et leur versement aux collectivités concernées
→ Élargissement de l’encadrement aux loyers des résidences étudiantes privées avec services et à tous les baux de contournement (baux loi 89 avec services para-hôteliers », baux civils, etc)
→ Possibilité pour les villes de moduler le niveau du plafond de loyer
→ Lutte contre les « congés-représailles », notamment en permettant aux locataires de meublés de demander la baisse de leur loyer une fois passé le délai pour le bailleur de donner un congé au moment du renouvellement du bail
→ Contrôle et sanction des professionnels de l’immobilier et des plateformes qui diffusent des annonces non-conformes et valident des baux illégaux
→ Régulation plus forte des locations meublées touristiques de type Airbnb, pour éviter une fuite des logements vers ces types de plate-forme.