Comment une erreur de 160 000 euros sur les charges au détriment des locataires des îlots 4 et 8 de la ZAC Basilique – soit à peu près 350 logements – a-t-elle été possible !
Curieusement la régularisation des charges 2021 pour ces deux îlots n’avait pas été effectuée en 2022, contrairement à ce qui s’est fait sur l’ensemble du parc social de PCH. Officiellement pour des anomalies constatées dans les relevés des compteurs d’eau.

En effet, les locataires de PCH ont subi des hausses très importantes des factures d’eau en 2021/2022 du fait du changement des compteurs avec le marché attribué à la société Proxiserve en remplacement de celui passé avec Ista. Les nouveaux compteurs permettant les relevés à distance, ils ont permis à PCH de facturer les arriérés de consommation d’eau sur plusieurs années qui n’avaient été gérés qu’au forfait par le gestionnaire précédent. Ainsi, les locataires ont subi, en plus de la hausse des prix de l’énergie, celle du rattrapage du prix de l’eau du fait de la gestion déficiente du prestataire précédent. Une double ardoise à l’allure de double peine en pleine crise inflationniste qui a fait mal.

La vigilance paie

Déjà alerté par ce contexte, dès la remise des éléments, le collectif de l’îlot 8, avec le DAL, ont très vite vu qu’il y avait quelque chose qui clochait dans les décomptes de 2021. Les locataires étaient amenés à payer 2 fois l’eau individuelle consommée au titre d’une année ! Une erreur de… 79 328,01 euros sur l’îlot 8 et de 81 554,59 euros sur l’îlot 4, soit 450 euros en moyenne par locataire (sans tenir compte de la surface des logements).

La mobilisation des locataires de l’îlot 8 a eu lieu au début juillet lors de plusieurs réunions qui se sont tenues à la Maison Jaune pour s’approprier le décompte des charges, entamer les contestations pour finalement aboutir à une réunion avec le bailleur qui a du reconnaître son erreur. Ce dernier a été obligé de rééditer les quittances de juillet avec le correctif.

Pour l’îlot 4 c’est seulement en septembre que le bailleur a admis s’être trompé lors d’une réunion avec un nouveau collectif d’habitants en cours de constitution. Mais il avait déjà fait payer les locataires en juillet, causant pour nombre d’entre eux des difficultés. Il va devoir restituer fin octobre ce qu’il a encaissé indûment en juillet.

Mais comment une pareille erreur est-elle possible ?

La question reste entière, le bailleur n’ayant rien dit à ce sujet. En faute, il se garde bien de communiquer en pareil cas. Il s’était pourtant engagé à publier une note d’explication informant les locataires de chaque îlot. Celle sur l’îlot 8 datant de fin juillet… n’a jamais été diffusée et on espère que celle à venir sur l’îlot 4 sera moins… confidentielle !

Côté locataires, c’est l’incompréhension qui domine. Comment le bailleur a-t-il pu laisser passer une telle erreur ? Lui qui est si réactif quand il s’agit d’encaisser loyers et charges, qui déclenche rapidement au moindre retard les courriers de rappel, les plans d’apurement à hauteur de 50 euros mensuels, voire la menace ou la procédure de contentieux, comment a-t-il pu se permettre cette « légèreté », cette « boulette » à 160 000 euros ?

Et si le collectif de l’îlot 8 et le DAL n’avait rien vu ? Tous les locataires auraient été indûment ponctionnés…

Pas de double contrôle ? Pas de filet de sécurité ? Pas de filtre dans le calcul des charges ?

Il faut probablement chercher la réponse dans le turn-over important des personnels de direction qui a lieu en ce moment à PCH, le remplacement des équipes chargées du calcul des charges, le départ des directrices d’agence Sud et Nord Ouest, ainsi que le départ de plusieurs directeurs ... Perte de mémoires ? Perte de savoir faire ? Dégradation des conditions de travail ? Une erreur d’autant plus difficile à comprendre vu le retard pour établir la régularisation des charges au titre des années 2021 et 2022.
Dans le même temps, le président de PCH Adrien Delacroix se félicite de l’obtention du label Quali’Hlm®, « qui vient récompenser nos efforts et notre engagement en matière de qualité de service ». Comme quoi un label ne protège pas d’une grosse « boulette » !

On espère donc la plus grande vigilance de PCH concernant les calculs pour la régularisation des charges de l’année 2023 qui devrait être communiquée aux locataires en 2025.

Cette « boulette » à 160 000 euros démontrent une fois de plus l’utilité des associations de locataires, des collectifs, d’un contrôle vigilant pour débusquer des erreurs toujours possibles et si besoin parer collectivement à tous les possibles mauvais coups.

Elle devrait inciter le bailleur à un peu plus de modestie et de respect des associations alors qu’il leur a coupé les crédits de fonctionnement et réduit à néant la concertation avec elles.

Jean-Marc Bourquin
Administrateur Droit Au Logement
représentant des locataires à Plaine Commune Habitat et habitant de l’îlot 8