Appartement à vendre. Duplex. 510 000 euros. 174 m2. 4ème et dernier étage. Centre-ville Basilique. Sans vis à vis. L’annonce semble alléchante. Comment résister ? A y regarder de plus près, dans le cas précis, au vu du bien, du prix de vente et de la réalité financière à laquelle sont confrontés les ménages franciliens, deux paramètres mis en avant par une dirigeante de la Banque de France sont discutables.
Primo, le prix. Le propriétaire en demande 510 000 euros. L’annonce affiche certes 174 m2 mais la surface au titre de la loi Carrez (soit l’ensemble des surfaces privatives propres à l’habitation d’au moins 1,80 m de hauteur sous plafond), n’est que de 84 m2. Le prix au m2 se situe à 6071 euros rapporté au nombre de m2 loi Carrez. C’est énorme pour un bien ancien en centre-ville. Certes, il y a « 90 m2 » de surface utile qui pondèrent ce montant. Le prix moyen au m2 dans le secteur centre-ville Basilique se situe en septembre 2024 à 4289 euros le m2. On ignore la catégorie du DPE (Diagnostic de Performance Energétique) qui lui aussi influe sur le prix et les coûts à venir. On ne connait pas non plus le montant moyen des appels de charges.
Deuxio, le pouvoir d’achat. Si dans les études macro-économiques de la Banque de France on constate un ralentissement de l’inflation et une augmentation des salaires, il ne semble pas qu’au vu du panier moyen consacré à se nourrir dans la grande distribution et de la feuille de paie, « le redressement du pouvoir d’achat » soit ressenti très nettement par les salariés et en premier lieu par les plus modestes d’entre eux. Et ils sont très nombreux dans le pays.
Reste la baisse des taux d’intérêt. Elle reste aujourd’hui très modérée au regard des taux quasi-négatifs que le marché a connu.
Alors que peut justifier un tel prix ? Un beau duplex équipé d’une chaudière (électrique !), d’une grande baignoire 2 places (on a frôlé le jacuzzi). Nombreux rangements dans les sous-pentes et attention… électroménager intégré dans les meubles de la cuisine américaine ! Ikéa en reste baba !
C’est un peu court. Mais halte là, on ne vous vend pas qu’un appartement. C’est plein sud. Au 4ème et dernier étage d’un immeuble 1900. L’accroche est belle. Le soleil, la grande baignoire, sans vis à vis. La vue. Un quasi penthouse en centre-ville, quasi car sans terrasse.
Alors ? Le descriptif du bien fait 17 lignes. Sa situation en fait 56. On vous vend plus qu’un appartement. On vous vend une story.
La transition entre la description du bien et sa situation donne le ton : « Pas d’ascenseur ce qui est très bon pour la santé en garantissant un minimum d’activité physique quotidienne ;) » indique l’annonce.
On dirait du Katy Bontinck, première adjointe au maire de Saint-Denis, déléguée à la santé, parlant du bienfait de la suppression des arrêts de bus en centre-ville.
Poursuivons la lecture sur la situation du bien, les 56 lignes de l’annonce :
« Nombreux commerces, écoles publiques et privées, mairie, médiathèque, cinéma, restaurants, basilique à moins de 5 min à pied. Parc de la légion d’honneur à 10 min. Théatre Gérard Philippe 10 min. Stade de France à 20 min. Quartier centre ville 100% piéton mais accès parking Basilique à 2 min. Proximité transports, ligne 13 Saint-Denis Basilique 2 min (connection avec la 14 à Pleyel et dans les 4 ans avec la 15, 16 et 17). T1, T5 et bus à 3 min. RER D (Gare de Saint-Denis) et T8 à 10-12 min. RER B (Stade de France).
Ville multiculturelle en pleine évolution avec un centre ville en totale rénovation. Fin des travaux de la phase 1 décembre 2024 avec la transformation de la place Jean Jaurès (vue depuis l’appartement) en espace végétalisé (+ de 100 arbres à venir) avec jeux pour enfants, brumisateurs etc… La suite sera la rénovation complète du centre commercial basilique en 2025/2026 et de nombreuses améliorations du quartier prévue jusqu’en 2027/2028.
Une police municipale active et joignable 24/7 avec déploiement d’un important réseau de vidéosurveillance. La cantine gratuite pour tous les enfants à l’école primaire.
Une nouvelle médiathèque fin 2026. Arrivée récente de nouveaux commerces de qualité. Boulangerie, charcuterie, poissonnerie, fromagerie, torréfacteur, cavistes (traditionnel, portugais et une cave à bière artisanale française), traiteurs (italien et marocain) dans un rayon de 5-7min. Proximité de la grande halle du marché. Magasin Carrefour à 3 min, Franprix à 5 min. Salle de sport à 10 min, piscine la Baleine à 10 min, le centre aquatique olympique à 20 min (ouverture été 2025), équipements sportifs municipaux nombreux et rénovés grâce aux JOP, vie associative sportive et culturelle très dynamique.
Parc Georges Valbon avec 400 ha de nature et la nouvelle piscine Annette Kellerman (héritage olympique) à 10-15 min en voiture et bientôt en métro en 2026.
Nombreuses animations municipales tout au long de l’année (patinoire, découvertes sportives concerts, spectacle artistique de rue…) mais également autour des activités du stade de France (Fan Zone etc…).
Evidemment, comment ne pas finir par un mot sur la basilique des Rois de France (2 min) dont le remontage de la deuxième flèche commence début 2025 et qui connait elle aussi une activation culturelle importante. »
Ouf ! N’en jetez plus. Là on quitte l’immobilier. Le narratif, le marketing – territorial – prend le pas. Ecoles publiques et privées, l’espace végétalisé, la police municipale et son important réseau de vidéosurveillance, une cave à bière artisanale, une patinoire à Noël et du patrimoine toute l’année. Ça sent la plaquette, le magazine, le bilan de mandat. Celui du propriétaire-occupant municipal.
Une sorte de fusion. Une de plus. Entre intérêt privé et « politiques urbaines » ?
Pour le propriétaire, ces 84 m2 (à 6071 euros le m2) et sa surface utile sont les parties privatives. L’alentour, les parties communes. Ces dernières par une exceptionnelle mise en avant valorisent les premières. Au pied de l’immeuble la voirie vient d’être reprise de fond en comble. Le syndic ? Il ne sera pas d’intérêt général, juste une promesse électorale de l’année 2020. La maîtrise des prix de l’immobilier ? Un mirage.
Les acheteurs potentiels ayant identifié le propriétaire-vendeur bénéficieront d’une invitation au Stade de France à retirer au moment de la signature chez le notaire. C’est comme on dit le plus client. L’annonce indique bien le prénom du vendeur, Mathieu, aux lectrices et lecteurs de compléter.
PS : On espère que l’actuel propriétaire du duplex mis en vente n’a pas rencontré de difficultés pour obtenir un prêt bancaire dans le cadre d’une autre acquisition immobilière, il faut quand même pouvoir se loger dignement. En effet, les banques peuvent être très prudentes rien n’étant acquis quant aux revenus du demandeur dans les années qui viennent.
Leur prudence va dit-on jusqu’aux prêts qu’elles accordent aux collectivités, ainsi en cas de procédures judiciaires en cours les concernant les taux d’emprunts sont majorés. Un secteur d’activité en somme très pragmatique.
La Cour des comptes – et ses structures régionales – sont aussi pointilleuses que les banques sont prudentes, ainsi selon nos informations, les comptes, activités, appel d’offres et autres marchés publics de toutes les collectivités hôtes des JOP 2024 devraient faire l’objet d’un examen approfondi.